¿Qué hacer si uno de los cónyuges no quiere vender la casa en un divorcio?

Si una persona quiere vender y la otra no, no puede cerrarse una compraventa voluntaria de toda la vivienda sin el consentimiento válido de quienes deban transmitirla. Eso no significa que la situación quede bloqueada para siempre. Según el título, el régimen económico y la forma de titularidad, pueden existir una venta acordada, una adjudicación a una de las partes, el mantenimiento temporal de la situación o, cuando proceda, la división de una comunidad ordinaria. Si temes que la falta de acuerdo deje la vivienda bloqueada y prolongue el conflicto, revisa las opciones para vender una vivienda por divorcio antes de tomar una decisión.

Antes de anunciar la vivienda conviene aclarar quién es titular, quién debe firmar, si existe un uso atribuido, qué ocurre con el préstamo y si la vía elegida permite entregar el inmueble en las condiciones ofrecidas. CB Tu Hogar puede preparar la parte inmobiliaria cuando ese marco esté definido; no sustituye la revisión del abogado, el notario, el Registro o la entidad financiera.

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Qué bloquea realmente la negativa

La negativa de una de las personas que debe intervenir impide esa compraventa voluntaria del inmueble completo. Una inmobiliaria no puede sustituir su consentimiento ni presentar la vivienda como lista para firmar si todavía falta una decisión esencial.

En una copropiedad ordinaria por cuotas, cada condueño puede transmitir su propia participación en los términos del artículo 399 del Código Civil. Pero vender una cuota no es lo mismo que vender toda la vivienda: cambia lo que adquiere el comprador, el tipo de demanda y el riesgo de la operación. No debe presentarse como una salida equivalente ni como la solución habitual sin valorar sus consecuencias.

La primera tarea, por tanto, no es publicar un anuncio. Es identificar qué se pretende vender, quién tiene facultad para hacerlo y qué obstáculo impide avanzar.

Por qué hay que revisar el título y el régimen económico

Que la vivienda esté relacionada con ambos excónyuges no permite afirmar siempre que cada uno pueda vender «su 50 %». Puede existir una copropiedad ordinaria con cuotas definidas, una comunidad postganancial pendiente de liquidación u otra situación derivada del título y de los acuerdos o resoluciones posteriores.

En una comunidad postganancial, la participación recae sobre la masa pendiente de liquidación y no necesariamente sobre una mitad individual de cada bien. A la vez, no debe afirmarse que siempre sea imprescindible liquidar toda la comunidad antes de transmitir un inmueble: la doctrina registral admite que todos los interesados que agotan la titularidad dispongan conjuntamente de un bien concreto. La Resolución de la DGSJFP de 4 de julio de 2023 explica esta diferencia.

Para saber quién debe intervenir conviene reunir, como mínimo:

  • escritura o título de adquisición;
  • nota simple actualizada;
  • convenio regulador y sentencia o resolución aplicable;
  • documentación de la liquidación o adjudicación, si existe;
  • préstamo y cargas vigentes;
  • poderes, si alguna persona no firmará personalmente.

Sin esa base no es prudente prometer una venta, una adjudicación ni una salida procesal concreta.

Qué soluciones pueden acordarse sin vender a un tercero

La negativa actual no impide que más adelante se alcance un acuerdo. Las opciones que suelen compararse son:

  1. Venta conjunta a un tercero. Requiere acuerdo real sobre precio, gastos, calendario, cancelación de cargas, ocupación, entrega y firma.
  2. Adjudicación a una de las partes. Una persona conserva la vivienda y compensa a la otra. Exige valorar el inmueble, comprobar la capacidad económica y distinguir la transmisión de la posible liberación frente al banco.
  3. Mantenimiento temporal. Puede ser razonable si existe una causa concreta, un plazo y reglas escritas sobre uso, pagos, conservación y decisión futura.
  4. Transmisión de una cuota. Solo tiene sentido cuando existe jurídicamente una cuota ordinaria y se comprende qué adquiere el tercero. No equivale a vender la vivienda completa.

La adjudicación no libera automáticamente a quien figure como deudor en el préstamo. La sustitución de una persona obligada requiere el consentimiento del acreedor conforme al artículo 1205 del Código Civil. Por eso una solución patrimonial puede estar acordada entre los excónyuges y seguir pendiente de la decisión bancaria.

Qué significa pedir la división de la cosa común

En una comunidad ordinaria, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en ella: así lo establece el artículo 400 del Código Civil. Si la vivienda es esencialmente indivisible y no existe acuerdo para adjudicarla a una persona compensando a las demás, el artículo 404 prevé su venta y el reparto del precio.

Esta regla no convierte al otro titular en vendedor voluntario ni permite anticipar cómo terminará un caso concreto. Deben distinguirse el derecho a pedir la división, el procedimiento aplicable y, si llega a ser necesaria, la forma de realizar el bien. Puede haber acuerdo antes o durante el proceso; tampoco puede prometerse una subasta, un plazo, un precio o un resultado económico.

La división es una cuestión jurídica que debe valorar el profesional competente. La función inmobiliaria comienza cuando existe una vía clara para valorar, preparar y comercializar la vivienda.

Qué papel tiene la negociación previa

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general una actividad negociadora previa en determinados procesos civiles, con excepciones y con atención al objeto concreto. Una acción autónoma de división entre particulares queda, en principio, dentro de esa regla cuando concurren sus presupuestos; en materia familiar hay que separar lo disponible, lo indisponible y las excepciones legales.

No significa que siempre deba utilizarse mediación ni que esté prohibido acudir al juzgado en cualquier circunstancia. La ley admite diferentes medios adecuados de solución de controversias. Lo importante es que la negociación trate el problema que después se pretende plantear y quede documentada de la forma exigible.

En la práctica, una propuesta ordenada puede comparar valor de mercado, deuda, gastos, calendario, adjudicación y venta conjunta. Esa preparación no garantiza un acuerdo, pero permite negociar sobre datos y no solo sobre posiciones enfrentadas.

Qué cambia si existe un uso atribuido

Propiedad y uso son planos distintos. Una persona puede seguir siendo titular y no ocupar la vivienda porque una resolución o un acuerdo aprobado haya atribuido el uso a los hijos y al otro progenitor.

Antes de plantear una transmisión hay que revisar la resolución, su vigencia y alcance, su constancia registral y las circunstancias de la futura adquisición. Esta página se detiene en esa frontera. La duración del uso, las facultades de disposición y su posible eficacia frente a un comprador se explican en cómo afecta un uso atribuido a la venta de la vivienda.

Qué ocurre con la hipoteca y los gastos

Mientras la vivienda siga vinculando a ambas partes pueden acumularse cuotas hipotecarias, IBI, comunidad, derramas, seguro, conservación y suministros. Enumerarlos ayuda a ordenar el problema, pero no permite asignarlos automáticamente a una persona.

La obligación frente al banco depende del contrato y de cualquier modificación aceptada por la entidad. La relación interna entre excónyuges puede depender del título, el convenio, la sentencia, un pacto, la clase de gasto y los justificantes. Si la vivienda continúa a nombre de ambos, la gestión detallada de propiedad, uso, deuda y pagos corresponde a qué pasa si la vivienda sigue a nombre de los dos después del divorcio.

Cuándo puede prepararse la venta

Una comercialización sólida necesita respuestas claras para el comprador:

  • quién transmite y con qué título;
  • quién debe firmar;
  • si la vivienda se entregará libre u ocupada;
  • qué cargas se cancelarán y cómo;
  • qué precio se ha acordado y cómo se repartirán los gastos de la operación;
  • qué calendario puede cumplirse sin ocultar dependencias.

Cuando esas cuestiones están encauzadas, CB Tu Hogar puede valorar la vivienda, preparar la documentación comercial, coordinar a las personas que intervienen y diseñar la estrategia de venta. Si todavía falta consentimiento, autorización o una decisión sobre el uso, esa cuestión debe resolverse antes con el profesional competente.

Cuando la situación jurídica esté definida, la venta debe integrarse en un proceso ordenado de valoración, documentación, negociación y firma.

¿Ya existe una vía clara para vender la vivienda?

Si las personas que deben intervenir pueden avanzar, CB Tu Hogar puede ayudarte a ordenar la documentación inmobiliaria, valorar la vivienda y preparar una comercialización coordinada. Cuando el caso requiera apoyo especializado, también podemos, si lo deseas, facilitarte el contacto con profesionales externos de nuestro círculo de confianza —abogados, notarios, tasadores u otros técnicos—, sin limitar tu libertad para elegir a otros, para que cada cuestión sea revisada por quien corresponda. Si el desacuerdo continúa, primero habrá que resolver la parte jurídica antes de poner la vivienda a la venta.

Preparar la venta de la vivienda

Fuentes oficiales

Fuentes revisadas: 14/08/2026.