Cuando un no residente fiscal vende una vivienda en España, la operación no termina fiscalmente el día de la firma en notaría. Aunque el comprador haya retenido el 3% del precio e ingresado esa cantidad mediante el modelo 211, el vendedor no residente debe regularizar después la venta mediante el modelo 210.
El modelo 210 sirve para declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida por el vendedor no residente. La retención del 3% practicada en la compraventa funciona como pago a cuenta, pero no tiene por qué coincidir con el impuesto definitivo.
En este artículo explicamos qué es el modelo 210, cuándo debe presentarlo el vendedor no residente, qué relación tiene con el modelo 211 y por qué es importante conservar el justificante de la retención.
Índice
- 1. Qué es el modelo 210
- 2. Quién presenta el modelo 210
- 3. Por qué se presenta después de la firma
- 4. Qué se declara: ganancia o pérdida patrimonial
- 5. Qué relación tiene con la retención del 3%
- 6. Por qué necesitas el justificante del modelo 211
- 7. Plazo para presentar el modelo 210 tras vender un inmueble
- 8. Resultado del modelo 210: a pagar, a devolver o cuota cero
- 9. Documentación que conviene conservar
- 10. Si hay varios vendedores no residentes
- 11. Errores habituales con el modelo 210
- 12. Cómo ayuda CB Tu Hogar
- 13. Resumen final
- Fuentes oficiales
Presentar el modelo 210 después de vender puede tener más matices de los que parece a primera vista.
No tienes que resolverlo todo tú solo: podemos ayudarte a revisar tu caso.
1. Qué es el modelo 210
El modelo 210 es la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para contribuyentes no residentes sin establecimiento permanente en España.
La Agencia Tributaria identifica el modelo 210 como el modelo del IRNR para declarar rentas obtenidas en España por no residentes sin establecimiento permanente. En el caso de la venta de una vivienda, se utiliza para declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble. ([sede.agenciatributaria.gob.es](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF00.shtml?utm_source=chatgpt.com))
En lenguaje sencillo: si eres no residente fiscal y vendes una vivienda en España, después de la firma debes declarar el resultado fiscal de esa venta mediante el modelo 210.
Este modelo no lo presenta el comprador. Lo presenta el vendedor no residente, directamente o a través de un representante, asesor fiscal o profesional autorizado.
2. Quién presenta el modelo 210
El modelo 210 lo presenta el vendedor no residente.
Esto lo diferencia del modelo 211. El modelo 211 lo presenta el comprador para ingresar la retención del 3%. El modelo 210 lo presenta después el vendedor no residente para regularizar la ganancia o pérdida patrimonial.
La diferencia práctica es esta:
- Modelo 211: lo presenta el comprador para ingresar la retención del 3%.
- Modelo 210: lo presenta el vendedor no residente para declarar la venta.
Por eso, aunque el comprador haya hecho correctamente su parte, el vendedor no residente no debe pensar que todo ha terminado. La retención no sustituye la obligación de declarar la operación.
Si acabas de ver que la retención del 3% puede no coincidir con el impuesto final y podría salir una cantidad a pagar o a devolver, es normal que ya no parezca tan sencillo.
Vamos a revisarlo juntos antes de presentar el modelo 210.
3. Por qué se presenta después de la firma
El modelo 210 se presenta después de la transmisión porque primero debe producirse la venta. Hasta que no se firma la operación y se conoce el precio definitivo, no puede calcularse correctamente la ganancia o pérdida patrimonial.
El día de la firma pueden intervenir distintas cantidades:
- Precio final de venta.
- Retención del 3% practicada por el comprador.
- Cancelación de hipoteca pendiente, si existe.
- Gastos asociados a la venta.
- Pagos pendientes o ajustes pactados.
Después de la firma, el vendedor debe reunir la documentación necesaria, calcular el resultado fiscal y presentar el modelo 210 dentro del plazo correspondiente.
En lenguaje sencillo: la notaría formaliza la compraventa, pero Hacienda exige después declarar el resultado fiscal de esa venta.
4. Qué se declara: ganancia o pérdida patrimonial
En el modelo 210 se declara la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble.
La Agencia Tributaria explica que, en las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles por no residentes, el adquirente debe retener el 3% de la contraprestación acordada y esa retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. ([sede.agenciatributaria.gob.es](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-tributacion-no-residentes/capitulo-03-tributacion-rentas-comunes-nr/ganancias-patrimoniales/ganancias-patrimoniales-derivadas-venta-inmuebles.html?utm_source=chatgpt.com))
La ganancia o pérdida no se calcula simplemente mirando cuánto dinero se recibe en notaría. Debe compararse el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta los conceptos que puedan computarse conforme a la normativa aplicable.
Este artículo se centra en el modelo 210. La explicación detallada de cómo se calcula la ganancia patrimonial puede desarrollarse en un satélite específico sobre ganancia patrimonial del vendedor no residente.
5. Qué relación tiene con la retención del 3%
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener normalmente el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211.
Esa cantidad retenida no es necesariamente el impuesto final. Es un pago a cuenta.
Después, al presentar el modelo 210, se calcula el impuesto que corresponde realmente por la ganancia obtenida y se descuenta la retención ya practicada.
Puede ocurrir que:
- La retención del 3% sea inferior al impuesto final y salga una cantidad adicional a pagar.
- La retención del 3% sea superior al impuesto final y pueda solicitarse devolución.
- No haya ganancia y la declaración pueda resultar a devolver, si procede.
- La retención coincida aproximadamente con el resultado fiscal.
Por eso, el vendedor no residente no debe confundir “me han retenido el 3%” con “ya he terminado con Hacienda”.
6. Por qué necesitas el justificante del modelo 211
El justificante del modelo 211 es importante porque acredita que el comprador ingresó en Hacienda la retención del 3% practicada en la compraventa.
El vendedor no residente debe conservar ese justificante para poder regularizar después la operación mediante el modelo 210.
En las instrucciones del modelo 210, la Agencia Tributaria indica que, en las rentas derivadas de transmisiones de bienes inmuebles, se consignarán los datos del adquirente del inmueble transmitido y, si hay varios adquirentes, el que figure como titular en el modelo 211 de ingreso de la retención. ([sede.agenciatributaria.gob.es](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/instrucciones.html?utm_source=chatgpt.com))
En lenguaje sencillo: el modelo 211 lo presenta el comprador, pero el vendedor lo necesita después para su modelo 210.
Por eso, después de la firma, el vendedor debe pedir copia del modelo 211 presentado y del justificante de ingreso.
7. Plazo para presentar el modelo 210 tras vender un inmueble
El plazo del modelo 210 en rentas derivadas de transmisiones de bienes inmuebles es específico.
La Agencia Tributaria indica que, para rentas derivadas de transmisiones de bienes inmuebles, el modelo 210 debe presentarse en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de transmisión del inmueble. ([sede.agenciatributaria.gob.es](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/declaracion-irnr-sin-establecimiento-permanente/modelo-plazo-declaracion.html?utm_source=chatgpt.com))
En lenguaje sencillo: primero hay un mes para que el comprador ingrese la retención mediante el modelo 211. Después, el vendedor no residente dispone del plazo previsto para presentar el modelo 210 y regularizar la venta.
No conviene dejarlo para el final. Si el vendedor vive fuera de España, debe organizar con tiempo la documentación y el asesoramiento necesario.
8. Resultado del modelo 210: a pagar, a devolver o cuota cero
El modelo 210 puede tener distintos resultados según la operación.
Puede salir a pagar
Si el impuesto calculado por la ganancia patrimonial es superior a la retención del 3%, el vendedor tendrá que ingresar la diferencia.
Puede salir a devolver
Si la retención practicada fue superior al impuesto final, el vendedor podrá solicitar la devolución que corresponda.
Puede no haber ganancia
Si no existe ganancia patrimonial, la retención practicada puede generar derecho a solicitar devolución, siempre que se justifique correctamente y proceda conforme a la normativa.
La idea importante es que el modelo 210 determina el resultado fiscal final de la venta para el vendedor no residente.
9. Documentación que conviene conservar
Para preparar el modelo 210 después de vender, el vendedor no residente debe conservar la documentación relacionada con la compra original, la venta y la retención practicada.
Entre los documentos habituales pueden estar:
- Escritura de compra de la vivienda.
- Escritura de venta.
- Justificante del modelo 211 presentado por el comprador.
- Justificante de la retención del 3%.
- Facturas y justificantes de gastos relacionados con la adquisición.
- Facturas y justificantes de gastos relacionados con la transmisión.
- Documentación de mejoras, si procede y están justificadas.
- Certificados o documentos fiscales del vendedor.
- Datos del comprador o compradores.
- Datos bancarios necesarios para ingreso o devolución.
Cuanto mejor documentada esté la operación, más fácil será calcular correctamente la ganancia o pérdida patrimonial y justificar la retención soportada.
10. Si hay varios vendedores no residentes
Si la vivienda pertenece a varios vendedores no residentes, debe revisarse cómo corresponde declarar a cada uno.
En muchos casos, cada vendedor deberá regularizar su parte de la operación según su porcentaje de titularidad y su situación fiscal.
También puede haber casos mixtos: por ejemplo, un propietario residente fiscal en España y otro no residente fiscal. En ese supuesto, no todos los vendedores tienen las mismas obligaciones ni el mismo tratamiento fiscal.
Por eso, cuando hay varios titulares, no conviene preparar la declaración como si hubiera un único vendedor. Hay que revisar titularidad, porcentajes, residencia fiscal de cada uno y retenciones practicadas.
11. Errores habituales con el modelo 210
Estos son algunos errores frecuentes después de vender una vivienda en España siendo no residente:
1. Pensar que la firma en notaría lo cierra todo
La escritura formaliza la venta, pero el vendedor no residente debe regularizar después la operación fiscalmente.
2. Creer que la retención del 3% es el impuesto definitivo
La retención es un pago a cuenta. El impuesto final depende de la ganancia o pérdida patrimonial calculada.
3. No pedir copia del modelo 211
Sin el justificante de la retención, la regularización posterior puede complicarse.
4. No conservar la escritura de compra
Para calcular la ganancia patrimonial no basta con la escritura de venta. También hace falta documentar la adquisición.
5. No justificar gastos o mejoras
Los gastos y mejoras que puedan tener relevancia fiscal deben estar correctamente documentados. No basta con recordarlos o estimarlos.
6. Presentar fuera de plazo
El plazo del modelo 210 tras la venta de un inmueble debe controlarse desde la fecha de transmisión.
7. No revisar si hay varios vendedores
Cuando hay varios titulares, cada uno puede necesitar regularizar su parte según su porcentaje y residencia fiscal.
12. Cómo ayuda CB Tu Hogar
En CB Tu Hogar, cuando un propietario no residente vende una vivienda en Tenerife, explicamos desde el principio que la operación no termina fiscalmente en notaría.
Ayudamos a que el vendedor entienda la diferencia entre la retención del 3%, el modelo 211 que presenta el comprador y el modelo 210 que debe presentar después el propio vendedor no residente.
También recordamos la importancia de conservar la documentación de la operación: escritura de compra, escritura de venta, justificante de retención, gastos, datos del comprador y cualquier documento que pueda ser necesario para la regularización fiscal posterior.
El objetivo es que el vendedor tenga una visión realista de la operación: cuánto cobra en notaría, qué se retiene, qué queda pendiente y qué debe hacer después de vender.
13. Resumen final
El modelo 210 lo presenta el vendedor no residente después de vender una vivienda en España.
Sirve para declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta y regularizar la operación ante la Agencia Tributaria.
La retención del 3% practicada por el comprador mediante el modelo 211 es un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto definitivo.
El modelo 210 puede salir a pagar, a devolver o sin cuota adicional, dependiendo de la ganancia patrimonial real y de la retención ya practicada.
La conclusión práctica es clara: la firma en notaría no cierra la fiscalidad del vendedor no residente. Después de vender, debe revisarse y presentarse el modelo 210 dentro del plazo correspondiente.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: modelo 210, IRNR sin establecimiento permanente
- Agencia Tributaria: instrucciones del modelo 210
- Agencia Tributaria: modelo y plazo de declaración del IRNR sin establecimiento permanente
- Agencia Tributaria: ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles por no residentes
- Agencia Tributaria: modelo 211, retención en adquisición de inmuebles a no residentes
- BOE: Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes