ITP reducido en Canarias 2026: cuándo puedes comprar una vivienda pagando el 5%

Comprar una vivienda de segunda mano en Canarias no solo implica pagar el precio de la casa. También hay que calcular los impuestos de la compraventa, y uno de los más importantes es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.

En Canarias, el tipo general del ITP para la compra de una vivienda usada es del 6,5%. Sin embargo, desde 2026, determinados compradores pueden aplicar un tipo reducido del 5% si la vivienda va a ser su vivienda habitual y se cumplen una serie de requisitos legales.

Además, en algunos casos concretos, ese 5% puede tener una bonificación adicional del 20% sobre la cuota, lo que en la práctica puede reducir todavía más el impuesto a pagar.

En este artículo te explicamos, de forma clara, cuándo puedes comprar una vivienda en Canarias pagando el ITP reducido del 5%, qué requisitos exige la ley, qué errores pueden hacerte perder el beneficio fiscal y qué debe revisar un comprador antes de firmar.

Este artículo se centra en el ITP reducido del 5% en Canarias, uno de los beneficios fiscales más importantes para quienes compran una vivienda usada como residencia habitual. Si quieres ver todos los gastos que debe calcular un comprador antes de firmar, puedes consultar nuestra guía completa sobre fiscalidad y gastos al comprar una vivienda.

Índice

Pagar el 5% en lugar del tipo general depende de cumplir varios requisitos a la vez. Vamos a verlo con calma antes de que firmes nada.

Quiero revisar mi caso

¿Qué es el ITP al comprar una vivienda?

El ITP es el impuesto que paga el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano. Su nombre completo es Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En una compraventa de vivienda usada, el impuesto se paga por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es decir, se paga porque hay una transmisión de propiedad a cambio de un precio.

Este impuesto no lo paga el vendedor. Lo paga el comprador.

Por eso, cuando una persona calcula cuánto dinero necesita para comprar una vivienda, no debe mirar solo el precio de compra. También debe calcular:

  • el ITP;
  • los gastos de notaría;
  • los gastos de Registro de la Propiedad;
  • la gestoría, si interviene;
  • y, si hay hipoteca, los gastos vinculados a la financiación.

En Canarias, el ITP está regulado dentro de la normativa autonómica sobre tributos cedidos. La Comunidad Autónoma puede fijar tipos reducidos para determinados casos, especialmente cuando se trata de acceso a vivienda habitual.

¿Cuál es el tipo general del ITP en Canarias?

La regla general en Canarias es que la compra de bienes inmuebles usados tributa al 6,5% por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Qué dice la ley: el artículo 31 del Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos establece que, con carácter general, la transmisión de bienes inmuebles tributa al 6,5%.

Qué significa en la práctica: si compras una vivienda usada en Canarias por 180.000 euros y no puedes aplicar ningún tipo reducido, el ITP general sería:

180.000 € x 6,5% = 11.700 €

Qué implica para el comprador: el ITP es una cantidad importante que hay que tener preparada antes de firmar. No basta con tener ahorrada la entrada de la vivienda. También hay que prever los impuestos y gastos de la compraventa.

Ahora bien, la misma norma permite aplicar el tipo reducido del 5% cuando se cumplen determinados requisitos relacionados con la vivienda habitual, el importe de la operación y la situación patrimonial del comprador.

¿Cuándo se puede pagar el ITP reducido del 5% en Canarias?

En Canarias se puede aplicar el ITP reducido del 5% en la compra de una vivienda usada cuando se cumplen simultáneamente estos requisitos:

  • que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual del comprador;
  • que la base imponible de la transmisión, incluidos garajes y anexos transmitidos conjuntamente en el mismo edificio, sea igual o inferior a 200.000 euros;
  • que el comprador no sea propietario, nudo propietario ni usufructuario de otra vivienda en el momento de la compra, salvo que transmita esa vivienda o derecho en escritura pública en el plazo legal previsto;
  • y, si compran varias personas, que todas sean personas físicas y que la vivienda vaya a constituir la vivienda habitual de todas ellas.

Qué dice la ley: el artículo 31 permite aplicar el tipo del 5% cuando el bien inmueble vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente, la base imponible no supere los 200.000 euros y el comprador no tenga otra vivienda, nuda propiedad o usufructo, salvo que transmita esos bienes o derechos en escritura pública en un plazo de dos años desde el devengo.

Qué significa en la práctica: este beneficio fiscal está pensado para facilitar el acceso a la vivienda habitual, no para comprar una segunda residencia, una inversión o una vivienda destinada al alquiler.

Qué implica para el comprador: antes de calcular el impuesto al 5%, hay que revisar bien la situación personal y patrimonial del comprador. Si se aplica mal el tipo reducido, la Administración puede exigir después la diferencia hasta el 6,5%, más intereses de demora.

Cumplir uno de los requisitos no basta si fallan los demás. Si quieres confirmar si tu compra puede beneficiarse del tipo reducido, lo revisamos juntos.

Quiero que lo revisemos juntos

Primer requisito: que sea tu vivienda habitual

El primer requisito para aplicar el ITP reducido del 5% es que la vivienda comprada vaya a constituir la vivienda habitual del comprador.

No basta con comprar una casa y decir que será vivienda habitual. Debe existir una intención real de residir en ella de forma efectiva y permanente.

Qué dice la ley: la normativa canaria remite al concepto de vivienda habitual regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Este precepto considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Además, exige que sea habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras.

Qué significa en la práctica: una vivienda comprada para vivir en ella puede encajar en el tipo reducido. En cambio, una vivienda comprada para alquilarla, dejarla vacía, usarla solo en vacaciones o mantenerla como inversión no debería beneficiarse de este tipo reducido.

Qué implica para el comprador: debe poder acreditar, si Hacienda lo revisa, que esa vivienda se convirtió realmente en su residencia habitual. Pueden servir como indicios el empadronamiento, los suministros, el domicilio fiscal, la correspondencia bancaria o cualquier prueba que demuestre residencia efectiva.

Segundo requisito: que la base imponible no supere los 200.000 euros

El segundo requisito clave es el límite económico.

Para aplicar el ITP reducido del 5%, la base imponible de la transmisión de la vivienda no puede superar los 200.000 euros.

Este límite incluye, cuando se transmiten conjuntamente, los garajes y anexos situados en el mismo edificio.

Qué dice la ley: la norma establece que la base imponible de la transmisión de la vivienda, incluidos garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente, debe ser inferior o igual a 200.000 euros.

Qué significa en la práctica: si compras una vivienda por 198.000 euros y se cumplen el resto de requisitos, puedes estar dentro del tipo reducido. Pero si la base imponible es de 205.000 euros, ya no encajas en este beneficio fiscal concreto.

Qué implica para el comprador: no hay que mirar solo el precio pactado en la escritura. En impuestos, la Administración puede tomar como referencia el valor declarado, el precio pactado o, cuando proceda, el valor de referencia de Catastro. Por eso es importante revisar la operación antes de firmar.

Este punto es especialmente delicado cuando el precio de compra está cerca de los 200.000 euros. Una pequeña diferencia puede cambiar el impuesto aplicable.

Tercer requisito: no tener otra vivienda o venderla en plazo

El tercer requisito se refiere a si el comprador ya tiene otra vivienda.

Para aplicar el ITP reducido del 5%, en el momento de la compra el contribuyente no puede ser:

  • propietario de otra vivienda;
  • nudo propietario de otra vivienda;
  • usufructuario de otra vivienda.

Ahora bien, la norma permite una salida: si el comprador tiene otra vivienda o algún derecho sobre otra vivienda, puede mantener el tipo reducido siempre que transmita esos bienes o derechos en escritura pública dentro del plazo legal.

Qué dice la ley: si el comprador fuera propietario, nudo propietario o usufructuario de otra vivienda, debe proceder a la transmisión en escritura pública de dichos bienes o derechos en un plazo de dos años desde el devengo de la entrega.

Qué significa en la práctica: una persona que compra una nueva vivienda habitual, pero todavía no ha vendido la anterior, podría aplicar el tipo reducido si cumple el resto de requisitos y vende la vivienda anterior dentro de ese plazo.

Qué implica para el comprador: hay que tener mucho cuidado con los plazos. Si no se transmite la vivienda anterior dentro del plazo exigido, Hacienda puede regularizar la situación y reclamar la diferencia de impuesto, con intereses.

¿Qué pasa si compran varias personas?

Cuando una vivienda se compra entre varias personas, el análisis debe hacerse con más cuidado.

Qué dice la ley: en caso de varios contribuyentes, todos deben ser personas físicas y el inmueble debe constituir la vivienda habitual de todos ellos. Además, la suma de las bases imponibles imputables a cada comprador no puede superar los 200.000 euros.

Qué significa en la práctica: si una pareja compra una vivienda para vivir en ella y la operación no supera el límite, podría encajar. Pero si una persona compra una parte para vivir y otra compra una parte como inversión, el tipo reducido puede no aplicarse de forma plena.

Qué implica para el comprador: si no todos los compradores cumplen los requisitos, el beneficio fiscal puede aplicarse solo a la parte proporcional correspondiente al comprador que sí los cumple, según las reglas de solidaridad tributaria.

Por eso, cuando compran varias personas, es importante revisar:

  • quién compra;
  • en qué porcentaje compra cada uno;
  • si todos van a vivir en la vivienda;
  • si alguno tiene otra vivienda;
  • y si se supera o no el límite conjunto de 200.000 euros.

La bonificación adicional del 20%: cuándo el 5% puede quedarse en menos

Además del tipo reducido del 5%, la normativa canaria prevé una bonificación del 20% sobre la cuota resultante de aplicar ese 5% en determinados casos.

Esto es importante porque no es exactamente lo mismo pagar el 5% que aplicar una bonificación posterior sobre la cuota.

Qué dice la ley: el artículo 35 establece una bonificación del 20% sobre la cuota resultante de aplicar el tipo impositivo del 5% cuando se trate de la primera vivienda habitual, el comprador no haya sido titular propietario, nudo propietario o usufructuario de otro bien inmueble y, además, concurra alguna de las circunstancias previstas en la norma.

Entre esas circunstancias está que el contribuyente tenga 40 años o menos en la fecha del devengo del impuesto y que la suma de las rentas del IRPF de los adquirentes, en los términos previstos por la norma, no supere los 46.455 euros, cantidad que puede incrementarse en 6.825 euros por cada persona por la que el contribuyente tenga derecho a aplicar el mínimo familiar, excluido el propio contribuyente.

También se contempla el supuesto de mujer víctima de violencia de género, en los términos previstos por la normativa.

Qué significa en la práctica: si una persona cumple los requisitos del 5% y además cumple los requisitos de la bonificación del 20%, el impuesto efectivo puede ser inferior.

Ejemplo sencillo:

  • Precio/base imponible: 180.000 euros.
  • ITP al 5%: 9.000 euros.
  • Bonificación del 20% sobre 9.000 euros: 1.800 euros.
  • ITP final: 7.200 euros.

En la práctica, 7.200 euros sobre 180.000 euros equivale a un coste efectivo del 4%.

Qué implica para el comprador: no todos los compradores que aplican el 5% tienen derecho automáticamente a la bonificación adicional. Hay que revisar edad, renta, si se trata de primera vivienda habitual y si ha tenido antes algún inmueble en propiedad, nuda propiedad o usufructo.

Ejemplos prácticos del ITP reducido en Canarias

Ejemplo 1: comprador que sí puede aplicar el 5%

Una persona compra una vivienda usada en Tenerife por 185.000 euros. Va a vivir en ella, no tiene otra vivienda y la operación no supera los 200.000 euros.

En este caso, si se cumplen todos los requisitos formales, podría aplicar el ITP reducido del 5%.

El impuesto sería:

185.000 € x 5% = 9.250 €

Si no pudiera aplicar el tipo reducido, al 6,5% pagaría:

185.000 € x 6,5% = 12.025 €

La diferencia sería de 2.775 euros.

Ejemplo 2: comprador que supera el límite de 200.000 euros

Una persona compra una vivienda usada por 215.000 euros. Va a ser su vivienda habitual y no tiene otra vivienda.

Aunque cumple el requisito de vivienda habitual y no tiene otra vivienda, no cumple el límite económico porque la base imponible supera los 200.000 euros.

En principio, no podría aplicar el tipo reducido del 5% por este supuesto y tendría que tributar al tipo general que corresponda.

Ejemplo 3: comprador que tiene otra vivienda pendiente de vender

Una persona compra una nueva vivienda habitual por 190.000 euros, pero todavía tiene una vivienda anterior a su nombre.

La norma permite aplicar el tipo reducido si transmite esa vivienda o derecho en escritura pública dentro del plazo de dos años desde el devengo.

El riesgo está en no cumplir ese plazo. Si no vende dentro del plazo legal, podría perder el beneficio fiscal aplicado.

Ejemplo 4: comprador joven con derecho a bonificación

Una persona de 35 años compra su primera vivienda habitual por 170.000 euros. No ha tenido otra vivienda, cumple el límite de renta y la vivienda será su residencia habitual.

Primero se aplicaría el 5%:

170.000 € x 5% = 8.500 €

Después, si cumple los requisitos de la bonificación del 20%:

8.500 € x 20% = 1.700 € de bonificación

Cuota final:

8.500 € – 1.700 € = 6.800 €

Errores frecuentes que pueden hacerte perder el ITP reducido

El ITP reducido en Canarias puede suponer un ahorro importante, pero debe aplicarse bien. Estos son algunos errores frecuentes:

1. Pensar que el 5% se aplica a cualquier vivienda barata

No basta con que la vivienda cueste menos de 200.000 euros. También debe ser vivienda habitual y cumplirse el resto de requisitos.

2. Comprar como inversión y aplicar el tipo reducido

Si la vivienda se compra para alquilar, reformar y revender, o mantener como segunda residencia, no encaja con la finalidad del tipo reducido de vivienda habitual.

3. No revisar si el comprador tiene otra vivienda

La propiedad, la nuda propiedad o el usufructo de otra vivienda pueden afectar al derecho a aplicar el tipo reducido. No solo cuenta ser propietario pleno.

4. Olvidar el plazo de dos años para vender la vivienda anterior

Si el comprador tiene otra vivienda y se acoge al plazo para transmitirla, debe controlar muy bien la fecha. No es una recomendación: es un requisito fiscal.

5. Confundir el 5% con la bonificación adicional

El 5% es un tipo reducido. La bonificación del 20% es otro beneficio fiscal distinto y exige requisitos adicionales. No todos los compradores que aplican el 5% tienen derecho a esa bonificación.

6. No comprobar la base imponible real de la operación

Si la operación está cerca del límite de 200.000 euros, hay que revisar bien la base imponible, especialmente si existen garajes, anexos o valores fiscales que puedan afectar al cálculo.

Qué documentación conviene preparar

Para aplicar correctamente el ITP reducido del 5%, conviene preparar y conservar documentación que permita justificar el cumplimiento de los requisitos.

Entre otros documentos, pueden ser necesarios:

  • escritura de compraventa;
  • autoliquidación del modelo 600;
  • DNI/NIE de los compradores;
  • certificado o declaración relativa a la vivienda habitual;
  • documentación acreditativa de no tener otra vivienda o, en su caso, escritura de transmisión posterior;
  • declaración de IRPF del año anterior si se solicita bonificación vinculada a renta;
  • documentación acreditativa de edad, familia, discapacidad o situación especial cuando proceda;
  • empadronamiento y suministros, si posteriormente hay que acreditar residencia habitual.

Qué dice la ley: la normativa exige que los adquirentes que soliciten tipos reducidos o bonificaciones presenten certificación acreditativa del cumplimiento de los requisitos. Además, para los límites vinculados al IRPF, se toma la parte general de las bases correspondientes al año natural anterior al devengo.

Qué significa en la práctica: no basta con marcar una casilla o calcular el impuesto al tipo reducido. Hay que poder demostrar que se tenía derecho a aplicarlo.

Qué implica para el comprador: antes de presentar el impuesto, es recomendable revisar el caso con calma, especialmente si hay varios compradores, rentas cercanas al límite, otra vivienda pendiente de vender o dudas sobre si la vivienda será habitual.

Conclusión

El ITP reducido del 5% en Canarias puede suponer un ahorro importante para quienes compran una vivienda usada destinada a ser su vivienda habitual.

La clave está en cumplir correctamente los requisitos:

  • que la vivienda sea habitual;
  • que la base imponible no supere los 200.000 euros;
  • que el comprador no tenga otra vivienda o la transmita en plazo;
  • y que, si compran varias personas, todas cumplan las condiciones exigidas.

Además, algunos compradores pueden beneficiarse de una bonificación adicional del 20% sobre la cuota del 5%, especialmente en casos de primera vivienda habitual para compradores de 40 años o menos que cumplan los límites de renta.

Antes de firmar una compraventa, conviene calcular bien los impuestos, revisar la documentación y confirmar si se puede aplicar el tipo reducido. Una diferencia entre el 6,5%, el 5% o una cuota bonificada puede cambiar mucho el dinero que necesita aportar el comprador.

En CB Tu Hogar ayudamos a compradores y propietarios a revisar cada operación con una visión práctica: precio, impuestos, documentación, financiación y seguridad jurídica antes de avanzar en la compraventa.

Fuentes oficiales