¿Qué es la prescripción urbanística y cómo declarar una obra nueva en Canarias en 2025?

En Canarias, especialmente en zonas rurales o de expansión urbana, es frecuente encontrar viviendas construidas sin licencia urbanística y sin inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta situación genera importantes obstáculos legales a la hora de vender, hipotecar o heredar. No obstante, existe una vía legal para regularizar estos inmuebles: la declaración de obra nueva por prescripción urbanística.

🏗️ ¿Qué se entiende por prescripción urbanística?

La prescripción urbanística es el plazo máximo del que dispone la Administración para iniciar procedimientos sancionadores o restauradores frente a construcciones ilegales. Una vez transcurrido ese plazo sin que se haya actuado, la infracción se considera prescrita y la edificación puede legalizarse mediante escritura pública de obra nueva por antigüedad.

⏳ ¿Cuál es el plazo de prescripción en Canarias?

A diferencia de otras comunidades autónomas, en Canarias el plazo es de 6 años, conforme al artículo 368 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. Este plazo comienza a contar desde la finalización total de las obras o desde que se haga evidente su existencia.

🧾 Requisitos para declarar una obra nueva por prescripción

Para poder inscribir legalmente la vivienda en el Registro de la Propiedad, deben cumplirse las siguientes condiciones:

1. Antigüedad superior a 6 años
   Es imprescindible acreditar que la edificación se terminó hace más de 6 años y que no se ha iniciado ningún expediente sancionador ni de reposición de la legalidad urbanística.

2. Uso pacífico y continuado
   La posesión de la vivienda debe haber sido pública, pacífica, y sin interrupciones.

3. Informe técnico de antigüedad
   Un arquitecto técnico o ingeniero debe certificar la antigüedad, estado y coincidencia con la realidad física de la construcción.

4. Coincidencia catastral
   La descripción de la vivienda debe ajustarse al Catastro. Si no coincide, es necesario solicitar una rectificación catastral antes de proceder con la escritura.

5. No estar en suelos protegidos o no edificables
   Aunque la infracción haya prescrito, no se puede declarar una obra nueva en suelo rústico de protección ambiental o en terrenos que contravengan el planeamiento urbanístico vigente.

✍️ Procedimiento para declarar la obra nueva por prescripción

El proceso de regularización incluye los siguientes pasos:

1. Recopilación de documentación: fotografías antiguas, escrituras anteriores, recibos de agua o luz, certificaciones catastrales, etc.

2. Informe técnico: redactado por profesional colegiado que certifique la antigüedad de la obra.

3. Obtención de la CDG (Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica).

4. Escritura pública ante notario: se declara la obra nueva por antigüedad.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

💡 Ventajas de regularizar una vivienda mediante prescripción urbanística

• Se podrá vender legalmente sin trabas notariales ni registrales.

• El inmueble gana valor al estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

• Permite acceder a hipotecas o utilizar la vivienda como garantía.

• Se evitan sanciones urbanísticas en el futuro.

• Facilita herencias, donaciones, divisiones o agrupaciones de fincas.

⚠️ ¿Y si no regularizo la propiedad?

• La venta será muy complicada, ya que muchos notarios no autorizan transmisiones de viviendas no registradas.

• El comprador no podrá financiar la compra mediante hipoteca.

• Se mantiene una situación jurídica incierta y frágil.

• El inmueble puede considerarse fuera de ordenación, limitando su uso y valor.

📚 Fuentes oficiales consultadas

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias

• Dirección General del Catastro

• Notariado.org - Consejo General del Notariado

• Registro de la Propiedad – Colegio de Registradores de España

• Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local

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