Alquiler turístico vs. alquiler residencial en Canarias: diferencias fiscales y legales en 2026

El mercado del alquiler en Canarias obliga hoy a distinguir con mucha precisión entre alquiler residencial y alquiler turístico. La diferencia ya no es solo comercial. Afecta directamente al IRPF, al IGIC, a la posible consideración de actividad económica, al encaje con la RIC y al cumplimiento de la normativa turística autonómica. Además, en 2026 conviene evitar simplificaciones, porque algunas afirmaciones que circulan entre propietarios mezclan reglas estatales, reglas canarias y criterios que solo valen para determinados casos.

En Tenerife, esta diferencia es especialmente importante porque el mismo inmueble puede parecer muy rentable en bruto bajo un planteamiento vacacional, pero acabar soportando más obligaciones, más control y una gestión fiscal bastante más compleja. En cambio, el alquiler residencial ofrece menos brillo inmediato en ingresos mensuales, pero puede aportar más estabilidad jurídica y, en algunos supuestos, un tratamiento fiscal más favorable.

Índice de contenidos

  1. IRPF: aquí está una de las diferencias más importantes
  2. IGIC: en Canarias cambia mucho respecto al esquema peninsular
  3. Registro y normativa turística: el alquiler vacacional exige hoy mucho más
  4. IAE: no siempre se paga, pero sí importa cómo se clasifica
  5. Gastos deducibles: se parecen, pero no funcionan igual
  6. RIC: aquí sí hay una diferencia muy clara y muy útil para propietarios canarios
  7. Entonces, ¿qué modalidad sale mejor parada en Tenerife?
  8. Conclusión
  9. Fuentes

IRPF: aquí está una de las diferencias más importantes

En el alquiler de vivienda habitual que tribute como capital inmobiliario, la reducción se aplica al rendimiento neto positivo, no a todos los ingresos. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan, con sus requisitos, la reducción del 60 %. Para los celebrados desde esa fecha, el régimen aplicable desde 2024 establece un 50 % general y porcentajes superiores en los supuestos del artículo 23.2 de la Ley del IRPF: 90 % para un nuevo contrato del mismo arrendador en zona tensionada si la renta inicial baja más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, tras la actualización que proceda; 70 % para la primera puesta en alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o para los supuestos de alquiler social y programas públicos que establece la ley; y 60 % por una rehabilitación que cumpla la definición fiscal y haya terminado en los dos años anteriores al contrato. Una reforma ordinaria no equivale necesariamente a rehabilitación fiscal.

Los supuestos del 90 % y del 70 % por alquiler a jóvenes requieren una zona de mercado residencial tensionado declarada oficialmente y vigente: una solicitud municipal o un anuncio político no bastan. El 70 % por finalidad social tiene requisitos propios: arrendamiento a una Administración o entidad sin fines lucrativos acogida a la Ley 49/2002 para los destinos y límites legales, o vivienda sujeta a un programa público o calificación con renta limitada por la Administración. Esa vía no exige por sí misma estar en zona tensionada. Antes de calcular la reducción, hay que comprobar el contrato, la declaración oficial cuando sea necesaria y el cumplimiento de todos los requisitos. Ampliamos los supuestos en nuestra guía de reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual.

En el alquiler turístico, la AEAT distingue entre dos escenarios. Con carácter general, si se cede la vivienda sin servicios propios de la industria hotelera, los rendimientos son de capital inmobiliario y, además, sin la reducción del alquiler de vivienda habitual. Si se prestan servicios propios de hotelería o si para desarrollar la actividad se dispone al menos de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, la tributación pasa al ámbito de actividades económicas.

IGIC: en Canarias cambia mucho respecto al esquema peninsular

En alquiler residencial de vivienda habitual, el arrendamiento está sujeto pero exento de IGIC. Esa es la regla general para vivienda destinada a residencia del inquilino, sin componente turístico ni servicios añadidos. La propia normativa canaria mantiene la exención para el arrendamiento de vivienda, pero excluye de ella determinados arrendamientos con perfil de hospedaje o servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En la vivienda vacacional en Canarias, el tratamiento del IGIC debe comprobarse con la normativa canaria: la exención del alquiler de vivienda habitual no se traslada automáticamente a la explotación turística. No obstante, puede existir exención por el Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional (REPEP) si el titular cumple sus requisitos. La información vigente de la Agencia Tributaria Canaria exige, entre otras condiciones, ser persona física establecida en Canarias y respetar el límite de volumen de operaciones del conjunto de sus actividades. Deben revisarse también las renuncias y las reglas de incorporación al régimen. Estar exento no elimina todas las obligaciones censales y de información.

Traducido a la práctica: en alquiler residencial habitual, la exención de IGIC es la base normal. En vivienda vacacional en Canarias, la situación fiscal indirecta es más exigente y debe revisarse con criterio canario, no con esquemas simplificados importados de la Península.

Registro y normativa turística: el alquiler vacacional exige hoy mucho más

En Canarias, iniciar una explotación turística exige comprobar previamente la compatibilidad urbanística y cumplir los requisitos de la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, además de presentar la declaración responsable ante el cabildo para la inscripción en el Registro General Turístico. La mera presentación de un formulario no convierte en admisible un uso turístico incompatible con el planeamiento ni subsana la falta de requisitos. Las viviendas que ya estaban habilitadas deben analizar su régimen transitorio específico.

En edificios en propiedad horizontal, el inicio de la actividad turística está sujeto a la aprobación expresa previa de la comunidad prevista en los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Esta exigencia rige desde el 3 de abril de 2025. La disposición adicional segunda contempla la continuidad de la actividad ejercida antes de esa fecha que ya se hubiera acogido a la normativa turística, en las condiciones y plazos establecidos en ella. No deben confundirse las nuevas altas con esas situaciones anteriores.

También hay que distinguir ese registro turístico autonómico del procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos. El texto consolidado del Real Decreto 1312/2024, comprobado el 18 de septiembre de 2026, recoge la anulación por el Tribunal Supremo de las previsiones relativas al registro único. Por ello, no debe presentarse el antiguo número estatal como una exigencia intacta de esa norma. Esta anulación no elimina las obligaciones turísticas autonómicas ni permite anunciar o explotar una vivienda que carezca de la habilitación necesaria. Antes de comercializarla, conviene comprobar los requisitos vigentes de la administración competente y de la plataforma.

IAE: no siempre se paga, pero sí importa cómo se clasifica

En alquiler residencial ordinario, el IAE rara vez plantea problemas a un propietario particular. En cambio, la AEAT ha aclarado que el arrendamiento de viviendas con fines turísticos o vacacionales se clasifica en el grupo 685, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, con independencia de que haya o no servicios adicionales de hospedaje. Ahora bien, también recuerda que están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos con importe neto de cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros, por lo que en muchos casos no habrá cuota a pagar, aunque sí pueden existir obligaciones censales.

La consecuencia práctica es esta: el alquiler vacacional sí entra en la lógica del IAE como actividad clasificada, aunque muchos pequeños propietarios queden exentos de cuota por volumen o por su condición personal. No conviene confundir “estar exento de pagar” con “no estar dentro de la actividad clasificada”.

Gastos deducibles: se parecen, pero no funcionan igual

En alquiler residencial, el propietario puede deducir los gastos ordinarios del inmueble: IBI, comunidad, seguros, intereses, amortización, reparaciones y conservación, entre otros, siempre conforme a las reglas de los rendimientos del capital inmobiliario. Después, si el contrato cumple los requisitos, se aplica la reducción correspondiente sobre el rendimiento neto.

En alquiler turístico, también se deducen gastos, pero el marco práctico cambia bastante. Siguen siendo relevantes los gastos generales del inmueble, pero además aparecen otros mucho más intensos: limpieza entre estancias, lavandería, reposición de menaje, comisiones de plataformas, gestión externa, suministros muy variables y mayor coste de mantenimiento por rotación. Y si la actividad se califica como económica, la lógica de control documental y contable se endurece. La AEAT insiste en que la presencia de servicios hoteleros o de una persona empleada a jornada completa desplaza la tributación al ámbito de actividad económica.

Dicho de otro modo: el turístico puede ingresar más, pero también gasta más, exige más y se controla más.

RIC: aquí sí hay una diferencia muy clara y muy útil para propietarios canarios

Esta es una de las novedades más relevantes. La Ley 19/1994 del REF, tras su modificación de 2025, incorporó una disposición adicional decimoquinta que permite materializar la RIC en elementos patrimoniales afectos a la actividad de arrendamiento de vivienda, con efectos para períodos iniciados desde el 1 de enero de 2025. Pero esa misma disposición define la vivienda como la destinada de forma efectiva, continuada y estable a domicilio habitual del arrendatario, y añade expresamente que no tendrán la consideración de arrendamiento de vivienda los excluidos por el artículo 5 de la LAU. Además, el artículo 27 sigue diciendo de forma expresa que en ningún caso puede materializarse la RIC en adquisición, rehabilitación o reforma de inmuebles destinados a vivienda vacacional.

Esto tiene una consecuencia directa para Tenerife: el alquiler residencial habitual sí ha ganado peso como posible destino de materialización de la RIC, mientras que la vivienda vacacional sigue fuera. Aquí la diferencia fiscal entre ambas modalidades ya no es discutible, porque la exclusión del vacacional está expresamente escrita en la ley.

Entonces, ¿qué modalidad sale mejor parada en Tenerife?

Si miras solo la rentabilidad bruta mensual, el alquiler turístico puede parecer más atractivo en determinadas zonas. Pero cuando incorporas fiscalidad, IGIC, normativa turística, comunidad de propietarios, obligaciones de registro, mayor rotación, gestión y riesgo de incumplimiento, la diferencia se estrecha bastante. El alquiler residencial, aunque menos espectacular en ingresos brutos, ofrece una estructura más estable, una fiscalidad más previsible y, en Canarias, la posibilidad de encajar con la nueva vía de materialización de la RIC para arrendamiento de vivienda.

La decisión, por tanto, ya no debería hacerse solo con una calculadora de ingresos. Debe hacerse con una calculadora de rentabilidad neta real y de riesgo jurídico real.

Conclusión

En 2026, el alquiler residencial y el alquiler turístico en Canarias ya no compiten solo por rentabilidad. Compiten por complejidad, encaje fiscal y seguridad jurídica.

El residencial sigue siendo la opción más sencilla y más sólida para quien prioriza estabilidad, menor carga operativa y un tratamiento fiscal mejor ordenado. El turístico sigue teniendo atractivo comercial en determinadas zonas, pero exige más control, más cumplimiento y una lectura mucho más fina del IGIC, del registro y de la normativa autonómica.

En Tenerife, elegir bien el destino del inmueble antes de alquilarlo es cada vez más importante. Corregirlo después suele salir bastante más caro.

Fuentes