Todo lo que debes saber sobre la plusvalía municipal al vender tu propiedad

Cuando un propietario decide vender una vivienda, uno de los impuestos que puede tener que pagar es la plusvalía municipal. Este impuesto, que oficialmente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento del valor del suelo sobre el que se encuentra la propiedad desde que el propietario adquirió el inmueble hasta su venta. A continuación, te explicamos en detalle cómo funciona y qué debes tener en cuenta al vender tu propiedad.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno urbano, no de la construcción. Esto significa que aunque la vivienda haya perdido valor, si el terreno ha incrementado su valor desde que se adquirió, el impuesto deberá pagarse. La cantidad que se paga depende del valor catastral del terreno y del tiempo que el propietario ha sido titular del mismo.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal se basa en tres factores:

1. Valor catastral del terreno: Es el valor asignado por el ayuntamiento, el cual puedes encontrar en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
2. Tiempo de posesión: Cuanto más tiempo hayas sido propietario de la vivienda, mayor será el porcentaje aplicado sobre el valor del terreno. Los ayuntamientos suelen aplicar una escala de hasta 20 años.
3. Coeficientes y tasas: Estos varían dependiendo del ayuntamiento. Cada municipio establece los porcentajes que se aplican al valor catastral en función del número de años que ha estado el terreno en posesión del propietario.

¿Cuándo se debe pagar la plusvalía municipal?

Este impuesto se paga cuando:

• Se vende una vivienda.
• Se hereda una propiedad (con algunas excepciones).
• Se dona un inmueble.

El pago debe realizarse dentro de los 30 días hábiles tras la transmisión de la propiedad, en el caso de ventas o donaciones. En las herencias, el plazo puede extenderse hasta 6 meses, con la posibilidad de solicitar una prórroga.

Cambios recientes en la normativa

En los últimos años, ha habido varias sentencias del Tribunal Constitucional que han afectado a la plusvalía municipal, especialmente en aquellos casos en los que el terreno no ha aumentado de valor o incluso ha disminuido. En 2021, se introdujo una reforma que permite al contribuyente optar por dos métodos de cálculo:

1. Método objetivo: Basado en la fórmula tradicional, utilizando el valor catastral y los años de tenencia.
2. Método real: Permite calcular la plusvalía en función de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, lo que es más justo cuando el valor real no ha aumentado significativamente.

De esta forma, el contribuyente puede optar por el método que le sea más beneficioso. Además, si la venta de la propiedad no genera beneficios, el vendedor puede solicitar una exención del pago de la plusvalía municipal.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

• En una venta, el vendedor es el responsable de pagar este impuesto.
• En una herencia o donación, el heredero o donatario es quien debe abonarlo.

Sin embargo, en algunos acuerdos de compraventa, las partes pueden acordar que sea el comprador quien pague la plusvalía municipal, aunque esta no es la práctica común.

Exenciones y bonificaciones

En algunos casos, los ayuntamientos ofrecen bonificaciones sobre la plusvalía municipal, especialmente en herencias entre familiares directos (como de padres a hijos). También existen exenciones en los casos en que no haya habido un incremento real del valor del terreno, como mencionamos anteriormente, a raíz de la reforma legal.

Cómo minimizar el impacto de la plusvalía municipal

Para reducir el impacto de la plusvalía municipal en la venta de una propiedad, es recomendable:

1. Realizar una valoración precisa de la propiedad, incluyendo el terreno, para asegurarse de que el valor catastral refleja la realidad.
2. Consultar con un asesor fiscal o una inmobiliaria experta en la venta de propiedades en Tenerife, para saber si es posible aplicar el método de cálculo más beneficioso para tu caso.
3. Si no ha habido ganancia patrimonial, preparar la documentación que justifique la solicitud de exención del impuesto.

Conclusión

La plusvalía municipal es un impuesto relevante en cualquier operación de compraventa de inmuebles en España. Aunque puede parecer complicado, con el asesoramiento adecuado y conociendo las últimas reformas legales, puedes minimizar su impacto. Si estás pensando en vender tu propiedad en Tenerife, en nuestra inmobiliaria en Tenerife, te ayudamos a gestionar todos los aspectos fiscales y legales, para que puedas realizar la venta de manera eficiente y sin sorpresas.