Nuda Propiedad: Quién Paga el IBI, la Comunidad y las Derramas

La nuda propiedad es una figura jurídica cada vez más utilizada en el mercado inmobiliario, especialmente en operaciones donde los propietarios quieren obtener liquidez sin dejar de disfrutar del uso del inmueble. Sin embargo, esta figura plantea dudas recurrentes, como quién asume los gastos habituales de la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad y posibles derramas. En este artículo, aclaramos estas responsabilidades.

Entendiendo la Nuda Propiedad y el Usufructo

La nuda propiedad implica que el titular es dueño del inmueble, pero no tiene derecho a usarlo ni a disfrutar de él. Por otro lado, el usufructuario tiene derecho a disfrutar de la vivienda (ya sea habitándola o alquilándola) y obtener los beneficios derivados de su uso.

Esta división de derechos y deberes hace que las responsabilidades económicas también se distribuyan entre ambas partes.

Quién Paga el IBI

El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) recae sobre el usufructuario, según establece el artículo 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dado que el usufructuario disfruta del inmueble, es considerado responsable del pago de este impuesto anual, incluso si no es el propietario registral.

Excepción: Si no existe usufructuario activo (por ejemplo, en casos donde el usufructo ha sido cedido a otra persona o ha expirado), la obligación de pagar el IBI puede recaer sobre el nudo propietario.

Quién Paga los Gastos de Comunidad

Los gastos de comunidad también recaen sobre el usufructuario, según el artículo 504 del Código Civil. Esto incluye:

• Los gastos ordinarios de mantenimiento del edificio.

• Servicios comunes como limpieza, jardinería, ascensores o suministro de agua para las zonas comunes.

El usufructuario tiene la obligación de garantizar el uso y disfrute adecuado de la vivienda, por lo que debe asumir estos costes.

Quién Paga las Derramas Extraordinarias

Las derramas extraordinarias son un punto de discusión frecuente. En general:

• Usufructuario: Debe asumir las derramas relacionadas con reparaciones ordinarias o mejoras necesarias para el uso normal de la vivienda, como arreglos en instalaciones comunes.

• Nudo Propietario: Es responsable de las derramas destinadas a mejoras estructurales o inversiones que aumenten el valor del inmueble, como una reforma integral del edificio o la instalación de un ascensor.

Esta distinción está regulada por el artículo 500 del Código Civil, que establece que el usufructuario no está obligado a sufragar mejoras estructurales, pero el nudo propietario tampoco puede exigirle que las financie.

Reparaciones y Mantenimiento

En cuanto a reparaciones:

• Usufructuario: Debe encargarse del mantenimiento habitual y las pequeñas reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado.

• Nudo Propietario: Asume las grandes reparaciones estructurales o de fondo que sean necesarias para mantener la integridad del inmueble.

Por ejemplo, si se avería una tubería o hay que pintar la fachada del edificio, los costes podrían recaer sobre el nudo propietario.

Conclusión

La nuda propiedad es una figura compleja pero útil para organizar el uso y disfrute de un inmueble. Sin embargo, es fundamental que las responsabilidades económicas queden claras entre las partes desde el principio para evitar conflictos.

• IBI y gastos ordinarios de comunidad: Corresponden al usufructuario.

• Derramas extraordinarias: Se dividen según el tipo de mejora o reparación.

• Reparaciones estructurales: Son responsabilidad del nudo propietario.

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