Vender una casa con hipoteca es más habitual de lo que parece, pero requiere seguir ciertos pasos para garantizar una venta segura y sin complicaciones.
Aquí te explicamos todo: desde las opciones disponibles, pasando por los gastos que tendrás que afrontar, hasta los trámites legales necesarios para dejar la vivienda libre de cargas.

¿Se puede vender una casa que todavía tiene hipoteca?

Sí.
Tener una hipoteca vigente no impide vender tu propiedad.
Lo que sí debes tener claro es que la hipoteca debe cancelarse correctamente —no solo pagarla— para poder transmitir la vivienda al comprador libre de cargas.

La hipoteca está inscrita en el Registro de la Propiedad, y aunque pagues la deuda, si no haces la cancelación registral, seguirá apareciendo como carga sobre el inmueble.

Opciones para vender una vivienda con hipoteca

Existen varias formas de vender si tienes un préstamo hipotecario pendiente:

1. Venta con cancelación económica y registral de la hipoteca

Es la fórmula más habitual:

• Solicitas al banco el certificado de deuda pendiente (saldo exacto que debes).

• En la firma ante notario:

  • El comprador paga el precio acordado.

  • Parte de ese dinero se destina directamente al banco para cancelar tu deuda.

  • La notaría retiene una provisión de fondos para tramitar la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

• Solo después de este proceso, el comprador adquiere la vivienda libre de cargas.

Importante: Según el Artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación requiere:

• Una escritura pública de cancelación ante notario.

• Y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si no se cancela registralmente, la carga hipotecaria seguiría existiendo formalmente aunque hayas pagado la deuda.

2. Subrogación de hipoteca

Menos frecuente hoy día.
El comprador puede aceptar quedarse con tu hipoteca (mismo préstamo, mismas condiciones), si el banco lo aprueba.
Esta opción se llama subrogación hipotecaria.

Suele ocurrir solo si las condiciones de tu hipoteca son atractivas para el comprador (por ejemplo, tipo de interés bajo).

3. Venta sin cancelar hipoteca (no recomendable)

Algunas operaciones permiten vender sin cancelar primero la hipoteca, pero dejando una cantidad retenida en notaría para garantizar que se cancela posteriormente.

No es recomendable, salvo que esté muy bien controlado, porque podría generar problemas de responsabilidad si no se inscribe correctamente la cancelación.

¿Qué gastos implica vender una casa con hipoteca?

Aparte de los gastos normales de vender una vivienda (plusvalía municipal, IRPF si hay ganancia, gastos de notaría, etc.), tendrás que asumir otros costes específicos relacionados con tu hipoteca:

1. Comisión de cancelación anticipada

La mayoría de hipotecas incluyen en su contrato una penalización si amortizas la deuda antes del plazo:

• Puede ser entre el 0% y el 1% del capital pendiente.

• Depende del tipo de interés (fijo o variable) y de las condiciones pactadas en tu escritura de préstamo.

Ejemplo:
Si debes 100.000 € y tu comisión de cancelación es del 0,5%, pagarías 500 € adicionales.

Ojo: Para hipotecas firmadas a partir de 2019, la nueva Ley Hipotecaria limita bastante estas comisiones, especialmente si han pasado ya varios años desde la firma.

2. Gastos notariales

Debes firmar una escritura pública de cancelación de hipoteca ante notario.
Estos honorarios son fijos por arancel y dependen del importe cancelado, pero suelen rondar entre 200 € y 400 €.

3. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras firmar la escritura, debes inscribir la cancelación en el Registro para eliminar formalmente la carga.

• El coste varía según el valor de la hipoteca, pero puede estar entre 100 € y 300 €.

4. Gastos de gestoría (opcional)

Si decides que una gestoría tramite la inscripción por ti (normal en las provisiones de fondos), tendrás que pagar su tarifa, que suele ser entre 150 € y 300 €.

¿Cómo funciona la provisión de fondos en la notaría?

Cuando vendes una vivienda hipotecada:

• La notaría retiene una cantidad de dinero de tu parte del precio de venta.

• Esta provisión se destina a cubrir:

  • La cancelación económica de la hipoteca.

  • La cancelación registral.

  • Gastos notariales, registrales y gestoría (si procede).

• Una vez finalizado todo el trámite y presentados los justificantes de pago, te devuelven el sobrante (si lo hay).

Este sistema protege al comprador, ya que se asegura de recibir una vivienda limpia de cargas hipotecarias.

¿Qué pasa si la hipoteca es superior al precio de venta?

Si debes más dinero al banco del que vas a obtener con la venta, tienes dos opciones:

1. Aportar dinero propio para cubrir la diferencia el día de la firma.

2. Negociar con el banco una dación en pago, entregando la vivienda como cancelación total de la deuda (aunque no siempre es aceptada).

Consejos para vender una casa con hipoteca

• Solicita con antelación el certificado de deuda pendiente a tu banco (tiene caducidad limitada).

• Infórmate bien de los gastos de cancelación anticipada y de notaría/registro.

• Calcula tu precio mínimo de venta incluyendo todos estos costes.

• Coordina la operación con profesionales (notaría, asesoría inmobiliaria) para evitar sorpresas.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puedo vender una casa hipotecada sin cancelar la deuda?

No, debes cancelar la deuda para transmitirla libre de cargas, salvo en caso de subrogación.

¿Cuánto tardan en cancelar registralmente una hipoteca?

Normalmente, entre 2 y 6 semanas tras la firma ante notario.

¿Qué documentación necesito para cancelar mi hipoteca?

• Certificado de deuda pendiente.

• Escritura de cancelación.

• Nota simple registral actualizada.

¿Quién paga los gastos de cancelación de hipoteca?

El vendedor.
Es su obligación entregar la vivienda libre de cargas hipotecarias.

¿Hay diferencias si la hipoteca es fija o variable?

No. El proceso es el mismo.
Solo cambia el tipo de interés y, en algunos casos, la comisión de cancelación anticipada.

Conclusión

Vender una casa con hipoteca es totalmente posible, pero exige gestionar correctamente tanto la cancelación económica como la cancelación registral.
Planificar bien los gastos y contar con asesoramiento profesional te permitirá vender de forma segura y sin sorpresas desagradables.

En CB Tu Hogar te acompañamos durante todo el proceso para que puedas vender tu vivienda hipotecada de manera fácil y segura.
Si tienes una propiedad en Tenerife y quieres venderla aunque aún tenga hipoteca, estaremos encantados de ayudarte.

Enlaces internos sugeridos para conectar:

• ¿Qué se debe pagar al vender una casa en Tenerife?

Fuentes oficiales consultadas:

• Banco de España - Cancelación anticipada de hipotecas

• Ley Hipotecaria (Texto Refundido de 8 de febrero de 1946) - BOE

• Agencia Tributaria - Ganancias patrimoniales en IRPF